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18 de Maio de 2021

No caso de morte do locatário de imóvel residencial, quais são os direitos e obrigações dos herdeiros?

A morte é um fato que extingue a personalidade jurídica humana, apresentando vários efeitos jurídicos, sobretudo, ocorrendo no âmbito do contrato de locação.

Nessa senda, indaga-se:

No caso de morte do locatário, quais são os direitos e obrigações dos herdeiros?

Os herdeiros que moravam no imóvel alugado pelo de cujus, poderiam continuar no bem, ou estariam desamparados e deveriam se mudar imediatamente?

Se os herdeiros quiserem entregar o imóvel, serão obrigados a pagar a multa em caso de devolução antecipada do imóvel?

São perguntas recorrentes e vamos às considerações jurídicas a respeito de temática tão importante.

Pois bem.

Se o inquilino, responsável pelo contrato de locação, falecer a locação NÃO será extinta.

A lei 8.245/91, denominada lei da locação, protege os herdeiros necessários que residiam no imóvel juntamente com o locatário falecido.

Seguindo essa perspectiva, o art. 11 da Lei nº 8.245/91 determina que, no caso de locações de imóveis residenciais, se o cônjuge sobrevivente ou o companheiro, bem como os herdeiros necessários e as pessoas que dependiam econômica do falecido, desde que residissem no imóvel locado, sub-rogam-se ou substituem automaticamente o de cujus, nos direitos e obrigações firmados no respectivo contrato de locação. Vale transcrever o dispositivo, in verbis:

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio (BRASIL, 1991)

Assim, se os herdeiros necessários residirem no imóvel alugado pelo falecido, sub-rogam-se em seus direitos e obrigações, não sendo necessário firmar novo contrato de locação, bastando a comunicação da morte ao locador.

Em casos de separação de fato, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial também prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, sub-rogando-se em todas as obrigações e direitos contidos no contrato e lei.

Desse modo, não poderá o locador exigir a devolução do bem em face à morte ou separação do inquilino, uma vez que a sub-rogação é automática.

Vale esclarecer que, se várias pessoas herdeiras residirem no imóvel locado, nos termos do art. 2º da Lei de Locação, serão responsáveis solidários pelo contrato.

Caso contrário, em situações que outras pessoas residiam juntamente com o de cujus, herdeiros colaterais (irmãos, tios, sobrinhos e primos), herdeiros testamentários ou pessoas sem qualquer parentesco, o contrato de locação será extinto, sendo necessária a desocupação imediata do imóvel, assim como a devolução das chaves, sob pena de posse injusta do bem.

Frisa-se que, nos termos do art. 59, § 1º, da Lei de Locação, será concedida a liminar, no contrato de locação “para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo” (BRASIL, 1991).

E se os herdeiros necessários do locatário falecido quiserem encerrar o contrato de locação e entregar o imóvel, qual será o procedimento?

Por outro lado, se os herdeiros necessários que moravam no local quiserem entregar as chaves antes do término do contrato, em função da morte do locatário, devem comunicar ao locador ou à imobiliária sobre a intenção de extinguir o contrato de locação, no mínimo 30 dias, antes da mudança.

Nesse caso, é importante verificar, no contrato de locação, se há algum valor de multa estabelecido para rescisão do contrato antes do seu término. É comum que haja a cobrança de multa por extinção antecipada de contrato, que varia entre um e três aluguéis, por exemplo. No entanto, registra-se que a multa deve ter um valor proporcional ao tempo restante do contrato.

A multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão antecipada, está regulada pelo art. 4º do inquilinato, in verbis:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único: O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência” (BRASIL , 1991).

Vale lembrar que, em alguns contratos, a multa é descartada caso o locatário já esteja há mais de um ano no imóvel.

Contudo, se o contrato estiver na fase de indeterminação de prazo, o locatário poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário, por escrito, com 30 dias de antecedência, sem pagamento de multa.

Dessa forma, em regra. em caso de contrato por tempo indeterminado, ambas as partes podem rompê-lo, a qualquer tempo, sem aplicação de multa.

E se a locação for comercial?

No caso de locação com finalidade não residencial, em caso de morte do locatário, a sub-rogação será em favor do espólio ou do sucessor do falecido no negócio.

Nesse caso de locação comercial, o espólio não é obrigado a manter o contrato e não terá que pagar multa, a teor do art. 4º da Lei de Locação.

Referências

BRASIL. LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em 06 dez. 2020.

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