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23 de Fevereiro de 2020

Apostila de Direitos Reais: propriedade

APOSTILA DE DIREITOS REAIS - PROPRIEDADE

Professora: Cláudia Mara de Almeida Rabelo Viegas[1]

Classificação dos direitos reais

  1. Direitos reais sobre coisas próprias:
  • Propriedade
  • Propriedade superficiária
  • Propriedade fiduciária
  1. Direitos reais sobre coisa alheia:
  • Direitos reais de gozo e fruição:
    • Usufruto
    • Servidão
    • Uso
    • Habitação
  • Direitos reais de garantia:
    • Penhor
    • Hipoteca
    • Anticrese
  • Direito real de aquisição:
    • Promessa de compra e venda.

DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE – ART. 1225, I, CC/02:


Cuida-se do mais importante e complexo direito real. É o único direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros.

A importância da propriedade é imensa na nossa vida, afinal, nosso principal interesse na vida é no acúmulo de bens, na formação de um patrimônio faz sentido para vocês?

Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produção de riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no desenvolvimento socioeconômico; É da natureza humana, desde o homem primitivo, de se apoderar da caça, de peles, de armas e ferramentas.

Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II)

A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está no mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico. Eu sei que você tem a posse das roupas, livros e relógios que está usando agora, mas não tenho certeza se realmente é dono desses objetos.

1. Conceitos de propriedade:

a) propriedade é o poder legítimo e pleno sobre a coisa, que pode sofrer limitações pela lei ou pela vontade;

b) é a submissão de uma coisa a uma pessoa;

c) é o direito real sobre a coisa própria, etc.

d) Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a lei está sempre ao nosso alcance: ver art. 1228.

Então, a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (três faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe.

2. Características da propriedade:

a) É direito absoluto: dizer que o proprietário pode dispor não significa que este pode abusar da coisa até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno, pois o direito moderno exige que a propriedade cumpra uma função social, exige um desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228 do CC/02).

Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro limite são os direitos de vizinhança.

É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos aqueles que não são donos têm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa.

b) Permanência (perpetuidade): os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das sucessões. Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade não se extingue pelo não uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. Então eu posso guardar meu relógio na gaveta que ele continuará meu para sempre. Eu posso passar décadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se alguém começar a usá-lo poderá adquiri-lo pela usucapião.

c) Exclusividade: ver art. 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio (a lei facilita a extinção do condomínio justamente porque a propriedade é um direito tão amplo e complexo que não é fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única coisa).

d) Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente.

3. Faculdades inerentes à propriedade: Art. 1.228 do CC/02. ]

a) direito de usar (jus utendi) - titular coloca o bem a seu serviço, ou seja, serve-se da coisa.

Uso – o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la para o fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer.

b) direito de gozar (Jus fruendi)

Fruição (ou gozo) - o proprietário pode também explorar a coisa economicamente, auferindo seus benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos das árvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.

c) direito de dispor (jus abutendi)

Disposição é o poder de abusar da coisa, de modificá-la, reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até destruí-la. A disposição é o poder mais abrangente.

Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendurá-lo na minha parede (jus utendi), posso alugá-lo para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-lo (jus abutendi).

O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: direito real de habitação do 1414); pode ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do 1394 e superfície do 1369); pode ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do 537).

d) direito de reivindicar

Reivindicar nada mais é do que reclamar a coisa de quem a detenha injustamente.

OBS: Propriedade Plena ou alodial: O proprietário tem as quatro faculdades, a+ b+c+d

Propriedade limitada: o possuidor tem pelo menos uma das faculdades supraelencadas (1196, 1204).

Subdivide-se em: 1) restrita: quando a propriedade está gravada com um ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos no próximo semestre), ou quando o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e ficou apenas com a disposição e posse indireta do bem; 2 ) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa condição. Como? Na hipótese de retrovenda do art. 505; na alienação fiduciária em garantia do art. 1361; no fideicomisso do art. 1953. Ver ainda o art. 1359.

Além de ser a soma destas quatro faculdades, a propriedade produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?

4. Proteção da Propriedade:

Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor.

Não se pode confundir com a ação possessória. A possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; não pode (será estudada adiante). Mas o proprietário que aluga uma fazenda também pode usar a possessória se o MST ameaça invadir e o arrendatário não toma providências, afinal o proprietário tem posse indireta). A vantagem da possessória é a possibilidade de concessão de liminar pelo Juiz. Na reivindicatória não cabe liminar.

Este direito de reaver a coisa é consequência da seqüela, aquela característica dos direitos reais que vimos na primeira aula, e que permite que o titular do direito real o exerça contra qualquer pessoa.

5. Extensão da propriedade:

a) art. 1229 do CC – abrange o espaço aéreo e o subsolo correspondentes

b) art. 1230 CC c/C art. 20, IX e X da C.R./88. – limitações: recursos minerais e energias encontradas no subsolo

Até onde se estende a propriedade? Até onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se a coisa é móvel, é mais fácil responder, pois o poder varia de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde começa e termina seu bem, é fácil de identificá-lo no espaço).

Contudo, se a coisa é imóvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite horizontal do terreno/fazenda será o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite vertical? Até que altura e profundidade do solo o proprietário é dono?

Diziam os romanos “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos” (quem é dono do solo é dono até o céu e até o inferior). Mas com a aviação e a importância estratégica dos minerais, o espaço aéreo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o dono não pode impedir que um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode explorar os recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF).

No final, predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade prática do art. 1229 que usa as expressões “úteis ao exercício” e “interesse em impedir”, de modo que o proprietário não pode impedir que o metrô passasse por baixo de seu terreno, mas pode impedir que o vizinho construa uma garagem por baixo de sua casa; o proprietário não pode impedir o sobrevoo de um avião lá no alto, mas pode impedir vôos rasantes sobre sua casa.

5. Restrições à propriedade:

a) Legais: impostas por lei

Ex: direitos de vizinhança, usucapião, servidões, tombamento, paisagens naturais.

b) Voluntárias: impostas pelo próprio titular da propriedade

b.1) Cláusulas:

- inalienabilidade – protege o bem do próprio titular; Significa ser seu, mas se torna alheio: não pode alienar, ou seja, não pode vender , emprestar, doar, enfim, dispor.

A limitação não se estende aos frutos. Ex: posso doar a produção do bem inalienável.

- impenhorabilidade – não poderá ser objeto de penhora de dívidas

Estende-se aos frutos

- Incomunicabilidade – protege o bem do cônjuge. Estende-se aos frutos.

OBS: Súmula 49 do STF: Cláusula forte: Inalienabilidade, pois, inalienabilidade implica em incomunicabilidade.

Atenção: as cláusulas só têm eficácia após o Registro Civil Público.

Nas limitações privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização e brigar na Justiça contra abusos dos governantes.

b.2) Requisitos das restrições voluntárias:

- devem ser criadas por doação ou testamento. A criação das cláusulas acima em relação aos próprios bens é inválida.

- devem constar no registro público.

b.3) Propriedade resolúvel:

Não é permanente, mas submetida à condição ou termo. Com o implemento da condição, cessa o direito. Art. 1.359.

Exemplo de propriedade resolúvel: retrovenda: cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de readquirir a coisa do comprador, restituindo-lhe o preço mais as despesas, nos contratos de compra e venda de imóvel. Prazo de validade da cláusula é de 3 anos (art. 505).

Outro exemplo: doação com cláusula de reversão. Art. 547. Doador estipula que bens doados voltem ao seu patrimônio caso o donatário pré-morra.

Se houver doação de um bem, com a obrigação do donatário devolver dentro de certo período, o donatário, que adquiriu a propriedade resolúvel, poderá vender?

Segundo Nelson Rosenvald e Cristiano Farias,

Resolvida a propriedade, a sua extinção ocorre retroativamente, produzindo efeitos ex tunc (art. 1.359 CC). Terceiros que adquiriam a propriedade neste ínterim serão sacrificados. Conseqüentemente, todos os direitos concedidos em sua pendência pelo proprietário resolúvel também serão resolvidos, pois o novo proprietário poderá reivindicar a coisa contra terceiros que negociaram com o proprietário resolúvel. Não pode o terceiro alegar estado de boa-fé ou de ignorância para se forrar dos efeitos da seqüela, pois a oponibilidade erga omnes da cláusula resolutiva decorre do fato de haver sido registrada no ofício imobiliário.” (Direitos Reais. 3ª ed. Lumen Juris, Rio de Janeiro, 2006, p. 353.)

6 – Formas de aquisição da propriedade:

A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada;

A aquisição é originária quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação);

A aquisição é derivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis, sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da vantagem)

Pode ser a título universal, quando se transfere um quinhão aos sucessores e a título singular, quando envolve um bem individualizado.

Também ocorre inter vivos (contrato de contrato) e causa mortis (sucessões).

a) Registro: REGISTRO TRANSLATIVO: antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição derivada.

O registro é o modo mais importante de aquisição de imóveis. Conceito: se trata da inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do imóvel. Existem cartórios de notas (onde se faz escritura pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios de registro de imóveis em nossa cidade. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um número (= matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um).

O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o contrato através de escritura pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartório do lugar do imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da propriedade imóvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e dá publicidade ao negócio e segurança na circulação dos imóveis.

A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só. Ver 1245 e §§.

O título translativo a que se refere o § 1º em geral é o contrato. O registro de imóveis em nosso país não é perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e continental, e muitos terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de seus proprietários.

No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, não há sequela ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção)

Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a esse assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade móvel através da tradição (1267).

Características do registro:

  • PRINCÍPIO DA FORÇA PROBANTE: fé pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a qualquer pessoa, 1246);
  • obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245)
  • possibilidade de retificação (se o registro está errado, o Juiz pode determinar sua correção, 1247);
  • principio da continuidade (o registro obedece a uma seqüência lógica, sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião).

2 – Aquisição de propriedade imóvel, em face de Direitos Hereditários:

Com a morte do de cujus, transferem-se todos os bens e direitos aos seus sucessores imediatamente, independentemente de registro. Os herdeiros se tornam proprietários da herança no exato momento em que o antigo proprietário morre. Art. 1784. Princípio da saisine. A aceitação da herança é mera confirmação.

3 - Aquisição da propriedade imóvel pela acessão:

Acessão: incorporação de um bem a outro. É modo originário de aquisição da propriedade.

A acessão pode ser:

- natural: decorre de evento da natureza – formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo.

- artificial (ou industrial): decorre de comportamento humano.

Ideia básica é que passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que foi incorporado a um imóvel.

Assim, adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir).

a) formação de ilhas: art. 1249

  • Se uma ilha se formar em águas particulares, incorpora-se à propriedade do dono do terreno. 1.249.

Este o sistema do Código Civil. Mas em face da Constituição de 1988, os cursos de águas naturais, assim como lagos e represas públicas, pertencem ou à União ou aos Estados. Não existem mais águas particulares, a não ser as represas construídas pelo dono da terra. Dessa maneira, pode-se concluir sem sombra de dúvida que as ilhas que se formarem em rios, lagos e represas públicas passarão a integrar, não a propriedade do dono do imóvel, mas a propriedade da União ou do Estado-membro. Só as ilhas que surgirem em represas particulares considerar-se-ão propriedade do dono das terras circunvizinhas.” (César Fiúza, p. 740).

Segundo este entendimento, aplica-se o art. 1249 do CC somente quanto às ilhas que surgirem em represas particulares. A CF determina:

Art. 20. São bens da União:

III - os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais;

IV - as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de Municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;

Art. 26. Incluem-se entre os bens dos Estados:

I - as águas superficiais ou subterrâneas, fluentes, emergentes e em depósito, ressalvadas, neste caso, na forma da lei, as decorrentes de obras da União;

II - as áreas, nas ilhas oceânicas e costeiras, que estiverem no seu domínio, excluídas aquelas sob domínio da União, Municípios ou terceiros;

III - as ilhas fluviais e lacustres não pertencentes à União;

Aquisição por acessão: formação de ilhas

O Código de Águas (Dec. 24.643/34) dispõe que as ilhas podem ser do domínio público ou do domínio particular, dependendo da natureza da água (ilha em água pública é bem público e ilha em água particular é bem particular). Os rios navegáveis são considerados águas públicas. A incorporação de ilha particular ocorre na proporção da testada do imóvel ribeirinho, através de uma linha perpendicular até o meio do álveo.

Segundo o art. do Código de Águas, álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. O rio que banha duas ou mais propriedades é dividido por uma linha longitudinal mediana imaginária, que corta o álveo ao meio.

A) Ilhas formadas no meio do rio cuja margem é de proprietários diferentes:

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B) As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:

C) As ilhas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo braço de corrente, pertencem aos proprietários dos terrenos, a custa dos quais se formaram

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b) aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, art. 1250. Aquele que se beneficia da aluvião não tem de pagar indenização.

  • Aquisição de propriedade por formação de Aluvião: uma incorporação imperceptível junto ao imóvel ribeirinho, não gerando nenhuma espécie de indenização.

a) Aluvião própria

Art. 1250, CC: depósito de materiais nas margens dos rios, que aumentam de tamanho, outorgando ao dono das terras marginais a propriedade do acréscimo. Aplica-se a águas particulares.


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b) Aluvião imprópria: é aquela que decorre da seca natural da água (diminuição do volume da água).

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Segundo o caput do art. 1.250 os acréscimos formados pertencem aos donos dos terrenos marginais, não gerando indenização.

A aluvião é o acréscimo de terra produzido pela natureza, assim, não o caracterizam o aterro artificial e os acréscimos realizados pelo proprietário ribeirinho.

c) avulsão: difere da aluvião, pois a avulsão é brusca: art. 1251 do CC.

  • Depósito repentino de materiais às margens de rios e lagos.
  • O proprietário ribeirinho se torna dono, mediante indenização.
  • A porção de terra desgarrada continua a pertencer a seu proprietário, até escoar-se o prazo de 1 ano. Dentro deste prazo, o dono do prédio desfalcado pode pleitear as terras perdidas, se for possível retorná-las – par. único. Neste caso, o dono do prédio acrescido pode optar entre deixar que se removam ou indenizar o desfalcado.
  • Aquisição da propriedade por Avulsão: uma incorporação abrupta que normalmente decorre do deslocamento de área de um imóvel a outro. É a única hipótese que cabe indenização prevista no Código de Águas. Também há previsão no art. 1.251 do CC, pelo qual o dono do prédio ao qual a porção de terra se juntar adquirirá sua propriedade se indenizar o dono do prédio de onde esta se destacou, a menos que transcorra o prazo decadencial de um ano sem que ninguém reclame esta indenização, quando não será necessário fazê-la para adquirir o domínio.

O parágrafo único deste artigo 1.251 traz disposição que permite ao beneficiário optar por pagar indenização quando reclamada ou aquiescer que seja removida a porção de terra acrescida.

d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: art. 1252.

- Mudança de curso do rio, natural ou artificial, ou secagem definitiva do rio. Como regra, os donos das terras marginais adquirem a propriedade. Em caso de desvio artificial do rio, os proprietários dos imóveis onde for estabelecido o novo curso do rio deverão ser indenizados.

e) construções e plantações: esta é a acessão humana, pois é o homem que constrói e planta num terreno; a regra é o acessório seguir o principal, então tais benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno, art. 1253; porém, se o dono do material e das sementes não for o dono do terreno surgirão problemas sobre o domínio das acessões e indenização ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai depender da boa fé ou da má fé dos envolvidos, bem como vai depender da espécie de benfeitoria, com as mesmas regras que nós já vimos quando tratamos dos efeitos da posse.

Regra: presunção (relativa) de que toda construção ou plantação foi feita pelo proprietário, à sua custa. Art. 1.253.

Hipóteses de desconstituição da presunção:

  • semeadura, plantação ou construção é feita em terreno próprio, com sementes, plantas ou materiais alheios. Art. 1254. Quid plantatur vel inaedificatur solo cedit: o que adere ao solo a este se incorpora:
    • aquele que semeia, planta ou edifica adquire a propriedade dos móveis (sementes etc), pois o que adere ao solo a ele se incorpora. Mas deve reembolsar o valor das coisas alheias utilizadas, se de boa fé;
    • aquele que semeia, planta ou edifica adquire a propriedade dos móveis (sementes etc), pois o que adere ao solo a ele se incorpora. Mas deve reembolsar o valor das coisas alheias utilizadas mais perdas e danos se tiver agido de má-fé.
  • Semeadura, plantação ou construção é feita em terreno alheio com sementes, plantas e materiais próprios. Art. 1255, CC.
    • Aquele que semeia, planta ou edifica, de boa-fé, perde para o proprietário as coisas, com direito a indenização. Art. 1255 caput.
    • Aquele que semeia, planta ou edifica, de má-fé, perde para o proprietário as coisas, sem direito a indenização, ou poderá ter que repor as coisas no estado anterior e pagar pelos prejuízos.
    • Se ambos estiverem de má-fé, o proprietário adquire as sementes, plantas e construções, mas é obrigado a indenizar o respectivo valor (art. 1256).

Má-fé: art. 1256, parágrafo único, CC.

Se a construção de boa-fé exceder consideravelmente o valor do terreno, o construtor de boa-fé adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente. Art. 1255, parágrafo único.

  • se construtor de boa-fé invadir o terreno vizinho em proporção não superior a 1/20 deste, e se o valor das construções for superior ao do solo invadido, o construtor de boa-fé se torna proprietário da parte invadida, desde que indenize o titular do terreno por todos os prejuízos – valor da área perdida e desvalorização do terreno remanescente. Art. 1258.
  • Se construtor de má-fé invadir terreno vizinho em proporção não superior a 1/20 deste, adquirirá a parte do solo que invadiu, se: 1-a área invadida corresponder à até 1/20 do terreno; 2-o valor da construção exceder consideravelmente o valor do terreno invadido; 3-não for mais possível demolir a porção invasora, sem grave perigo para a construção; 4-pagar o décuplo da indenização prevista no caput (art. 1258, parágrafo único).
  • Se construtor de boa-fé invadir o terreno vizinho em mais de 1/20, ele se torna proprietário da parte invadida, desde que indenize o titular do terreno por todos os prejuízos, inclusive a depreciação do terreno remanescente e também do valor que a construção houver agregado ao terreno do construtor. Art. 1259.
  • Se o construtor de má-fé invadir o terreno vizinho em mais de 1/20, será obrigado a demolir o que nele construiu, e pagará em dobro ao dono da terra invadida as perdas e danos que a construção lhe causou. Art. 1259.
  • Semeadura, plantação ou construção é feita em terreno alheio com materiais alheios (art. 1257): os materiais, sementes ou plantas passam a pertencer ao proprietário do solo.

Se o plantador e o proprietário do terreno estavam de boa-fé, o proprietário do terreno terá que ressarcir o plantador do valor das acessões, e o dono das sementes somente terá direito a ressarcir-se do proprietário.

Se de má-fé o plantador, ele não tem direito de receber nada.

Se de má-fé o plantador, e de boa-fé o proprietário do terreno, o dono das plantas, sementes ou materiais somente poderá pleitear ressarcimento contra o plantador.

Se ambos (plantador e proprietário do terreno) estavam de má-fé, o dono das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do dono do solo a indenização, se não puder havê-la do plantador ou construtor. (art. 1257).

4 - Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim “usus” + “capere”, ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Aquisição da propriedade pela posse prolongada.

a) Conceito: é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também (veremos no próximo semestre). A usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini - elemento subjetivo).

b) Fundamento: por que o direito brasileiro aceita a usucapião?

  • Para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante.
  • Para punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas lembrem que não se perde a propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém esteja usando no lugar do proprietário;
  • Por uma questão de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse precária não convalesce nunca, lembre-se do art. 1200 e do 1208); a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um invasor.

Outro conceito: a usucapião é modo originário (não é derivado) de aquisição do domínio através da posse mansa e pacífica, exercida com “animus domini” por certo tempo, fixado em lei. Por ser modo originário, é irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do tempo e não de outra pessoa.

c) Requisitos:

c.1) capacidade do adquirente: o incapaz pode adquirir pela usucapião (art. 104, I), desde que representado ou assistido, mas não pode perder pela usucapião, caso seu representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art. 189 é prescrição extintiva, enquanto a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244.

Lembre-se: não corre prescrição contra o absolutamente incapaz.

c.2) a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas).

c.3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião.

Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características (art. 1243).

4) o tempo: o tempo varia de dois a quinze anos, conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir.

Espécies de Usucapião:

A usucapião é o instituto jurídico e o modo de adquirir propriedade através da posse prolongada, observados determinados requisitos.

1) Usucapião Extraordinária:

  • é a do art. 1238 do CC, ocorre mesmo que o possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.único);
  • não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim usucapir outro;
  • o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme p.único;
  • exige posse mansa e pacífica e sem interrupção pelo prazo de 15 (quinze) anos, independente do justo título ou boa fé. Isto é uma prova da importância da posse para o direito;
  • o artigo fala em “juiz declarar por sentença” pois o juiz não constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo.

Art. 1.238 CC/02: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Entretanto, o prazo será reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele tiver sido realizados obras e serviços de caráter produtivo.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Contudo, o registro é importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença aqui é o título a que se refere o art. 1245 do CC, ao invés do tradicional contrato mediante escritura pública.

2) Usucapião Ordinária: art. 1242 do CC; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé do possuidor.

  • Exige posse mansa e pacífica e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, sendo necessário o justo título e boa fé;
  • Entretanto, o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecidos a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Exemplos de título justo seria um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.

3) Usucapião Especial: Há subespécies, vejamos:

  • Urbano: exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel urbano utilizado como moradia, pelo prazo de cinco anos em área não superior a 250 metros quadrados. (artigo 183 da CR/88 e 1.240 CC). art. 1240 do CC; semelhante ao rural; beneficia os sem teto.

Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo Juiz na ação de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP participa.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

  • Rural: Exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel rural tornando-o produtivo por seu trabalho, pelo prazo de 5 anos em área não superior a 50 hectares (artigo: 191/CF e 1.239/CC).

Vê-se, pois, que o prazo é de apenas cinco anos, contudo, existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá têm que trabalhar e não pode ter outro imóvel; beneficia os sem terra.

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Em ambos os casos, o requerente deve comprovar que não possui outro imóvel e que dele retira a subsistência, quando rural.

4) Usucapião Coletiva: Essa modalidade está prevista no artigo 10 da Lei 10.257/2001 - Estatuto da Cidade. Exige posse ininterrupta e sem oposição, de área urbana com mais de 250 metros quadrados, ocupada por população de baixa renda para sua moradia e desde que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor e que nenhum deles não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

5. A Usucapião Familiar: foi inserida no nosso Código Civil através da lei 12.424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa, Minha Vida. Através dessa inclusão, criou-se a possibilidade de um cônjuge usucapir do outro e pleitear o domínio integral do bem imóvel que compartilhavam. Essa inclusão é verificada no Art. 1240- A do Código Civil:

Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Essa possibilidade foi inserida em atenção aos problemas sociais, pois o cônjuge que permanece no lar, o qual foi abandonado, sofre com a instabilidade financeira e a insegurança social. Por esse motivo, o legislador pretendeu proteger essas pessoas, regularizando a posse do bem imóvel, ocupado exclusivamente por um dos cônjuges, em face do abandono do lar, integralizando o domínio. Esse foi o objetivo da função social da usucapião familiar.

Para que isso seja possível, é necessário que sejam observadas algumas condições:

  • prazo de 2 (dois) anos de habitação ininterrupta e de forma mansa e pacífica,
  • a posse precisa ser direta e exclusiva do cônjuge residente, imóvel com área inferior a 250m²,
  • o requerente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel,
  • que não tenha sido beneficiado outra vez pelo mesmo instituto e
  • é necessário que exista o requisito subjetivo do abandono efetivo do lar, ou seja, que o cônjuge saia do lar de forma espontânea e sem justificativa.

Apesar de muitos requisitos, a lei restringiu muito o direito de usucapir nessa forma, pois, não abrange imóveis rurais, nem imóveis superiores a 250m², portanto, não condiz muito com nossa realidade. Contudo, para o fim que se destina, embora contenha algumas restrições, visa a proteção patrimonial do cônjuge residente e é um meio eficaz e seguro de garantia de propriedade do bem de família.

Observações:

  • A primeira controvérsia em torno do tema parece estar praticamente superada e diz respeito ao marco temporal inicial da contagem do prazo da prescrição aquisitiva pela incidência do instituto, em razão da sua eficácia no tempo. Para delimitar a prazo inicial da usucapião familiar prevalece o entendimento deliberado na V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, Enunciado 498: “A fluência do prazo de 2 (dois) anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011”.

Assim, independentemente do exercício prévio da posse de forma exclusiva por um dos cônjuges ou companheiro (a), segundo a decisão reiterada dos tribunais, a data inicial a qual se aplica a usucapião familiar é 16.06.2011, quando passou a vigorar o dispositivo em tela no Código Civil.

  • Outra questão importante relaciona-se com o início do prazo da prescrição aquisitiva está na definição da data separação do casal, o que não implica, necessariamente, na existência de separação judicial, medida cautelar de separação de corpos ou até mesmo do divórcio. Nessa linha é a interpretação dada pelo Enunciado 501 da V Jornada de Direito Civil. Enunciado 501: “As expressões ex-conjuge” e “ex-companheiro” contidas no art. 1.240-A do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio”.
  • Outro requisito legal da usucapião familiar que merece atenção é da “posse direta” sobre o bem, que não se confunde com aquela definida no art. 1.197 do Código Civil.

Enunciado 502 – “O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil não coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código”

  • Além dos pressupostos genéricos da usucapião pro moradia, esta nova modalidade de prescrição aquisitiva estabelece como requisitos específicos que o ex-cônjuge ou ex-companheiro exerça posse com exclusividade durante dois anos sobre imóvel que tenha em condomínio com o ex-consorte que abandonando o lar conjugal acabará por possibilitar que o abandonado adquira a propriedade na sua integralidade.

Assinala corretamente o enunciado 500 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ que “a modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas”. Em outras palavras, somente terá cabimento a usucapião familiar se os cônjuges forem condôminos.

  • Outro ponto controvertido é a expressão “abandono do lar”. A norma traz consigo um viés de penalidade para aquele que abandona a família e isto pode levar à equivocada percepção da importância de imputar culpa a alguém pelo fim de um relacionamento afetivo, circunstância contrária ao contemporâneo Direito de Família. Note-se que a Emenda Constitucional nº 66 dispensou qualquer requisito prévio para o divórcio representou um avanço, permitindo que o término da relação coincida com o fim do afeto entre o casal, desatrelando esta questão, a propósito, das influências religiosas.

Na tentativa de apresentar ao intérprete critérios mais justos para a configuração da usucapião, com muita felicidade, o enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ conferiu uma interpretação mais cautelosa ao abandono de lar previsto no texto legal ao dizer que há a necessidade de que o afastamento do lar conjugal represente “descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.”

Contudo, na VII Jornada de Direito Civil realizada em 2015, a Comissão de Direito de Família houve por bem revogar o referido enunciado para o fim de reforçar ainda mais a necessidade de uma interpretação funcional do “abandono do lar” ao dizer que:

“O requisito do ‘abandono do lar’ deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel, somando à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499”.

  • O artigo de referência do enunciado é o 1.240-A do Código Civil, que determina que o cônjuge ou companheiro que exercer a posse direta com exclusividade, por dois anos, sobre o imóvel em que divida a propriedade com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquire o domínio integral da propriedade.

Direitos Reais - Aquisição da propriedade móvel

Quanto à propriedade móvel, esta se adquire pela:

1 - Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita pelo proprietário-alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, com a intenção de transferir o domínio. A tradição completa o contrato, pois tenda em vista a importância da propriedade para o direito, é necessário que, para se desfazer de um bem, além de um contrato, a coisa seja concretamente entregue ao adquirente (ex: comprador, donatário), confirmando o contrato (1226 e 1267). Com a tradição, o direito pessoal decorrente do contrato, torna-se direito real. O alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte inicial), e essa alienação pode ser gratuita (doação) ou onerosa (compra e venda). O contrato tem que ser válido para eficácia da tradição (§ 2º do 1268).

Conseqüências práticas da tradição: se eu compro uma TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e sou roubado na esquina, não posso deixar de pagar as prestações pois a TV já era minha, já tinha ocorrido a tradição; ao contrário, se eu compro uma geladeira a vista e aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o caminhão é roubado, a loja vai ter que me entregar outra geladeira pois a tradição não tinha ocorrido ainda. Em ambos os exemplos predomina o princípio "res perit domino (a coisa perece para o dono)".

A tradição é ato externo/público e corresponde ao registro para aquisição da propriedade imóvel. Diz-se que a tradição é o registro informal/sem solenidades. Só após a tradição é que haverá propriedade com todos os atributos do 1228. Seria possível seqüela sem tradição? Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475.

2 - Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa móvel sem dono ou de coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem dono ou abandonada gera posse e não propriedade, posse que pode virar propriedade pela usucapião. Essa diferença é porque as coisas imóveis têm mais importância econômica do que as móveis, então a aquisição dos imóveis pela ocupação exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada são coisas diferentes:

a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no mar (1263).

b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá deixado na calçada (1275, III)

Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas com uma terceira espécie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas não podem ser apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser devolvidas ao dono.

A perda da coisa não implica perda da propriedade. O ditado popular "achado não é roubado" é falso, e a coisa perdida não pode ser ocupada pelo descobridor sob pena de crime (art. 169, pú, II do CP).

O descobridor deve agir conforme art. 1233, mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achádego é o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandoná-la, hipótese em que o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. Este art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do dono da coisa/devedor da recompensa. Agora é evidente que se o descobridor passar a usar a coisa terminará adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo irá também beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime do CP.

3 - Achado do tesouro: isto é hipótese de filme, prevista no art. 1264.

São quatro os requisitos do tesouro:

  • ser antigo,
  • estar escondido (oculto, enterrado),
  • o dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o dono do terreno.
  • Se o descobridor estava propositadamente procurando o tesouro em terreno alheio sem autorização, não terá direito a nada (1265).

4 - Especificação: ocorre quando alguém manipulando matéria prima de outrem (ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie nova (ex: escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta).

Conceito

Transformação de coisa em espécie nova em virtude de trabalho / indústria do especificador, desde que não seja possível reduzi-la a sua forma primitiva

Observação

A capacidade criadora do homem é fundamental.

Exemplo: Atividades artesanais, artísticas e industrial

Se a matéria prima pertence ao especificador, o bem produzido é dele

Se possível redução ao estado anterior o bem volta ao dono, paga-se apenas as expensas do especificador

Se a matéria prima pertence em parte ao especificador:

a) Propriedade de coisa nova, é do especificador, com isso o dono da outra parte da matéria prima deve ser indenizado.

Se a matéria prima pertencer integralmente à terceiro, e não ao especificador, o dono da matéria prima fica com a coisa transformada.

Quando o especificador:

a) Agir de boa-fé

A coisa nova lhe pertence

b) Agir de má-fé

A coisa nova pertence ao dono da matéria-prima

5 - Confusão, comistão e adjunção: são três modos diferentes e raros de aquisição da propriedade, tratados pelo CC numa seção única. Tratam-se da mistura de coisas de proprietários diferentes e que depois não podem ser separadas.

A confusão é a mistura de coisas líquidas (ex: vinho com refrigerante, álcool com água - obs: não confundir com a confusão de direitos do 381 pois aqui a confusão é de coisas).

A comistão é a mistura de coisas sólidas (ex: sal com açúcar; sal com areia, grãos).

E a adjunção é a união de coisas, não seria a mistura, mas a união, a justaposição de coisas que não podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num álbum, peça soldada num motor, diamante incrustado num anel, vaso adesivado).

As coisas sob confusão, comistão ou adjunção, obedecem a três regras:

a) Coisas que podem ser separadas, sem deteriorização.

O dono permaneceria como dono da coisa, como era antes da mistura

b) Separação impossível

Exemplo :Condomínio fechado

Cabendo cada um ser dono da “nova” coisa no quinhão que lhe cabe (cabe compra do quinhão)

c) Quando uma coisa é considerada acessória

Esta coisa se incorpora à principal, devendo ser indenizado o dono do acessório pelo da principal.

Observação

Má-fé (mescla)

Guardar a coisa como um todo (misturada)

Paga-se pela coisa como se não fosse sua, menos o valor de indenização = abatimento.

Renunciar à parte que lhe pertence, mais pagamento , indenização, perdas e danos e recebimento do valor da coisa perdida.

6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis.

A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo em vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida. Para os imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos.

Espécies de usucapião móvel:

a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas três anos.

b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.

PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL

O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis como para os imóveis.

Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:

a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784

b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o outro lado do mesmo fenômeno.

c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou aquisição, depende do regime de bens, depende de qual dos cônjuges é mais rico) .

d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).

e) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressa onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 (veremos no 1813 que a renúncia da herança não prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.

f) abandono: é um gesto, um comportamento inequívoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa da função social da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse (vide aula 11).

g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio).

h) desapropriação: é a interferência do poder público no domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é involuntária.

i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária.

j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953); o titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo.

Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros casos além dos cinco casos do 1275.

CONDOMÍNIO

Ocorre condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino sobre a coisa em sua integralidade.

1. Classificação do condomínio:

a) Quanto à origem:

  • - convencional (ou voluntário): nasce do contrato. Ex: duas pessoas adquirem bem em condomínio.
  • Acidental, incidente ou eventual: não resulta de acordo de vontades. Ex: vários herdeiros recebem coisa indivisa. Doação a várias pessoas.
  • legal: decorre da lei. Ex: muro e vala divisória.

b) Quanto ao objeto:

  • universal: relativo a toda a coisa. Abrange todos os bens. Ex: comunhão hereditária.
  • singular: incidente sobre coisa determinada: ex. muro divisório.

c) Quanto ao modo de exercer:

  • pro diviso: existe condomínio de direito, mas não existe de fato. Ocorre em relação a coisas divididas. Ex. Pessoas adquirem fazenda, cada uma se apoderando de pedaço certo e limitado da coisa.
  • pro indiviso: ocorre em relação a coisas não divididas. Ex: áreas comuns de um edifício de apartamentos; apartamento.

Dissolução do condomínio indiviso: art. 1320.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

2. Origem - Condomínio pode ser criado:

  • por doação ou testamento. Neste caso, o testador e o doador podem determinar que a coisa permaneça indivisa por no máximo 5 anos. Art. 1.320 § 2º.
  • por usucapião.
  • pelo contrato.
  • pelo testamento.

3. Direitos e deveres dos condôminos: Art. 1314.

  • Utilizar livremente da coisa, contanto que não exclua os demais condôminos;
  • Decidir o destino da coisa: desfrutar, emprestar, alugar, vender... prevalecerá o interesse da maioria. A maioria é contada de acordo com a fração das cotas ideais.
  • Nenhum condômino pode, sem prévia anuência dos demais, dar posse, uso ou gozo da coisa comum a terceiros.
  • Cada condômino pode alhear sua parte, se a coisa for divisível – art. 1314.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

  • Se houver condomínio pro diviso, isto é, cada condômino se localiza em gleba certa e determinada, sem que exista título a este respeito, o condômino poderá vender esta porção a terceiros, sem consentimento dos demais?

Se há condomínio pro diviso, o consorte é livre para alienar sua quota, como na hipótese de unidade autônoma no condomínio de apartamentos ou similares. Há necessidade, porém, que essa situação fique bem clara. Há ainda o problema registrário que somente poderá ser dirimido com a divisão do imóvel”. (Venosa, p. 305).

Como nessa situação é admitido o usucapião, que não é obstado perante os demais condôminos pela divisibilidade da coisa, se já decorrido seu prazo, a resposta certamente, a nosso ver, será afirmativa.” (Venosa, p. 305/306). Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves têm o mesmo entendimento.

  • Se a coisa for indivisível, o condômino poderá alhear sua parte, respeitado o direito de preferência dos demais condôminos por igual preço - art. 1314: deverá oferecer aos demais, e se ninguém se manifestar o prazo assinalado, poderá vender a estranhos. Se a venda ocorrer sem a oferta ao condômino, o prejudicado pode pedir a coisa em juízo, depositando o preço. Prazo decadencial: 180 dias. Art. 504.

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Se forem vários os condôminos interessados, a quem caberá o direito de preferência?

Art. 504, par. único.

Havendo condomínio em um bem alugado, a quem caberá o direito de preferência? Ao locatário ou ao condômino?

Art. 34 Lei nº 8245/91.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

  • Cada condômino tem direito de gravar (hipotecar, empenhar ou dar em anticrese) sua quota-parte, mesmo se a coisa for indivisível, mesmo sem a anuência dos demais. Mas, se a garantia recair sobre a totalidade do bem, será necessária a anuência dos demais (art. 1.420, § 2º).
  • Cada condômino tem a faculdade de reivindicar de terceiro toda a coisa comum, independentemente da anuência dos demais.
  • Cada condômino tem a faculdade de defender a posse, seja de terceiros, seja de outro condômino. Art. 1199.
  • Dever de concorrer para as despesas comuns, na proporção das respectivas partes. Art. 1315.
  • Se um dos condôminos se recusar a concorrer nas despesas, libera-se renunciando à sua parte. 1.316 c.c. 1275, II. Se os demais condôminos pagarem as despesas, adquirirão o quinhão renunciado. 1.316, § 1º. Se não pagarem, a coisa deve ser dividida. 1.316, § 2º.
  • Responsabilidade pelas dívidas contraídas sem proveito da comunhão: dívida proporcional ao quinhão de cada um.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

  • Nenhum dos comproprietários poderá alterar a coisa comum sem o consentimento dos demais. Para a alteração da destinação da coisa comum, exige-se a unanimidade dos condôminos (ex: mudança da atividade econômica realizada na coisa comum, destinação da posse direta a terceiros, locação etc).
  • Não pode o condômino, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho. Art. 1314, par. único.
  • Cada condômino responde perante os demais pelos frutos da coisa comum que perceber, e pelos danos que causar.

4. Administração do condomínio:

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Administração pode ser expressa ou tácita - art. 1324. Se um administra e os outros não se opõem, há administração tácita.

Administração pode ser fixada a priori ou a posteriori, em caso de necessidade.

Regra quanto ao destino do bem: utilização pelos consortes.

Se a maioria quiser administrar e um quiser vender, coloca-se termo à indivisão.

Deliberando a maioria por administrar, escolhe-se administrador. Art. 1323.

1325 § 1º. Maioria absoluta: votos que representem mais da metade do valor total. (Caio Mário.) Ou seja, maioria absoluta do valor dos quinhões.

Havendo empate ou desacordo: juiz decide conforme o caso. § 2º.

1325 § 3º: se houver dúvida quanto ao valor do quinhão, deverá ser avaliado judicialmente.

5. Extinção do condomínio:

Art. 1320. Lei facilita a extinção e divisão do condomínio.

Mas condôminos podem acordar que a coisa fique indivisa, bem como o doador ou testador pode assim determinar.

Em ambos os casos, o prazo máximo é de 5 anos, sendo que condôminos podem ajustar prorrogação. O testador não pode.

Com esta ressalva, condôminos podem exigir a divisão a qualquer tempo.

1.320 § 3º: excepcionalmente, juiz pode extinguir antecipadamente o condomínio, em casos especiais.

Divisão: sendo a coisa divisível, qualquer um dos condôminos pode exigir a divisão, independentemente do tamanho de sua cota ou da oposição dos demais.

Pode ser amigável ou judicial.

Divisão amigável de bem imóvel se dá por escritura pública.

Divisão judicial: ação de divisão: arts. 967 e segs. do CPC. O imóvel será medido e dividido.

Se a coisa comum for indivisível (ex. apartamento, carro etc): art. 1322: havendo acordo, um dos condôminos adjudicará a coisa.

Não havendo interessado, ou havendo vários interessados em condições idênticas (art. 504 par. único), restará a venda a estranhos: qualquer condômino poderá exigir a extinção do condomínio, seja pela venda amigável do bem, seja pela venda judicial, regida pelos arts. 1113 e segs. do CPC.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU POR UNIDADES INDEPENDENTES.

Trata-se do condomínio horizontal, ou condomínio edilício, bem como os chamados “condomínios fechados”: situação em que há unidades autônomas e partes comuns.

1. Regramento: CC, arts. 1331 a 1358 e Lei nº 4.591/64.

Instituição do condomínio por unidades independentes: art. 1332: pode se dar inter vivos ou causa mortis, mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Primeiro ato: ato de instituição, por escritura pública registrada no CRI – 1.332.

Segundo ato: Convenção de condomínio (Estatuto ou pacto constitutivo): negócio jurídico plurilateral ou coletivo, que pode ser feita por instrumento público ou particular (1334, § 1º) no qual se prevêem os direitos e deveres dos condôminos. Deve ser aprovada com pelo menos 2/3 das frações ideais, sendo, a seguir, registrada no CRI para ter eficácia contra terceiros – 1.333.

Conteúdo da Convenção de condomínio: arts. 1332 e 1334, c.c. art. da Lei 4.591/64.

A alteração da Convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos – 1.351.

Enunciado 504 V Jornada de Direito Civil CJF:

A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente registro de imóveis...

Terceiro ato: Regulamento ou Regimento Interno: deve ser aprovado em assembléia, pelo voto de 2/3 dos condôminos (Nelson e Cristiano, 2007, p. 511). Já Tartuce entende que deve ser por maioria simples (p. 282), interpretando o 1351. Também pelo 1351, a alteração o regimento depende da maioria simples, a não ser que a Convenção estabeleça diversamente. Enunciado 248 da III Jornada de Direito Civil:

O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.

Independe de registro (Tartuce, p.282).

2. Natureza das despesas do condomínio: obrigações propter rem – art. 1.345. Logo, o adquirente responde por débitos do alienante.

Um imóvel é registrado no CRI em nome de A, que celebra promessa de venda do imóvel para B, que toma posse do bem e deixa de pagar as despesas do condomínio. A é responsável?

“Uma vez comprovada a posse e uso do imóvel pelo promissário-comprador, sobre ele deve recair a responsabilidade pelas cotas condominiais, independentemente do registro da promessa de compra e venda no Cartório de Imóveis.” (STJ, Resp. 247.288/MG, Relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.6.00.)

Art. 1.334, § 2º.

Se o imóvel é alugado, quem responde pelas despesas em atraso? O condômino-locador ou o locatário?

Somente o condômino. Mesmo que o contrato de locação atribua esta obrigação ao locatário, o contrato somente obriga as partes contratantes.

O condômino em atraso com o condômino pode votar nas assembleias?

Art. 1335 DO cc: São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O condomínio pode proibir o acesso às áreas de lazer do edifício ao condômino inadimplente?

Segundo Carlos Roberto Gonçalves (Direito das Coisas, p. 417-418), há julgados neste sentido, mas o entendimento mais adequado é de que os proprietários sempre têm direito de usar e gozar da coisa.

Entendemos que se o condômino inadimplente houver sido proibido de utilizar de áreas comuns, e depois pagar, ele terá pagado por algo que não utilizou, em violação ao princípio do não enriquecimento sem causa.

O locatário pode votar nas assembleias?

Como regra não: 1.335, III. Mas o art. 24, § 4º da lei 4.591/64 determina que sim, quanto a matérias que não envolvam despesas extraordinárias, e caso o condômino-locador não compareça.

A fração ideal de cada unidade é, em princípio, a cota adotada como base para cálculo das despesas: art. 1331 § 3º e art. 1.336, I.

3. Alteração de fachadas: art. 1336, III.

A modificação da fachada por um ou mais condôminos depende de autorização pela unanimidade dos condôminos. Mas tem-se admitido pequenas alterações nas fachadas, instalação de grades ou redes de proteção, persianas ou venezianas de material diferente do utilizado no restante da fachada, principalmente quando, com o passar do tempo, o material originalmente utilizado não mais existe no mercado, ou quando seu uso se torna obsoleto. (Carlos R. Gonçalves, p. 413.)

4. Área comum pode ser objeto de usucapião por um dos condôminos?

Não (Nelson e Cristiano, 2007, p. 513).

E um terceiro, pode usucapir área comum?

Pode.

Supressio: situação do direito que, caso exercitado, geraria uma situação de desequilíbrio inadmissível entre as partes, com base na confiança da contraparte e da situação de aparência que iludiu alguém, diante do não exercício do direito.

Supressio e surrectio são desdobramentos da própria regra proibitiva do venire contra factum proprium, segundo o princípio da confiança.

Como sabemos, o “venire” veda o comportamento contraditório e as noções de supressio e surrectio assentam-se nessa base.

Supressio se caracteriza quando determinado direito ou faculdade permanece inerte ao longo do tempo, gerando para a outra parte, via surrectio, a consolidação de um direito correspondente.

Tenho um direito contra você, posso exercê-lo, não exerço. Ao longo do tempo você vai exercendo um direito contrário ao meu. A supressio faz que eu perca meu direito. A outra parte, via surrectio, adquire um direito.

Ex: art. 330 CC –Celebramos contrato. Você mora em BH e o contrato fala que eu devo pagar em BH. Mas eu vou pagando em Uberlândia e você vai recebendo.

Supressio aplicada aos Direitos Reais: um condômino tem direito a duas vagas de estacionamento na garagem do prédio. Há uma área comum inutilizada. Ele começa a parar um terceiro carro ali. Há uma paredinha que complica o acesso à terceira vaga. Ele pede à síndica para retirar a paredinha e ela autoriza. Depois de anos assim, o condomínio perdeu, via supressio, o direito de cobrar aluguéis retroativos da área comum ocupada.

O condomínio pode pedir para não mais ocupar a área, dali para frente?

Entendemos que sim, com Pablo Stolze.

Já Nelson e Cristiano (2007, p. 513), com respaldo nos Resp’s 356821 e 214680, entendem que a situação deve ser mantida. Ou seja, se o condomínio quisesse a desocupação do local, não teria êxito e o condômino teria direito de continuar usando a área, mesmo sem poder usucapi-la.

5. Vaga de garagem:

Pode ser unidade autônoma, quando a ela corresponde fração ideal e matrícula própria – 1.331, § 1º.

Ou pode ser acessória da unidade, a ela vinculada.

Ou pode ser simplesmente utilização de área comum, facultada a todos os condôminos.

6. Venda de vaga de garagem: 1.331, § 1º com redação alterada em abr/2012.

A venda de vagas de garagem (que, segundo Tartuce e Simão, pressupõe que a garagem seja imóvel distinto da unidade, com matrícula própria. P. 309) só é permitida se a Convenção autorizar.

Art. 1.339, § 2º.

7. Locação de vaga de garagem – 1.331, § 1º:

“... os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

O art. 1.338 prevê direito de preferência dos condôminos na locação.

Não é possível a locação, salvo se a convenção permitir.

Súmula 449 STJ:

A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.

8. Animais em condomínios – direitos de vizinhança. Art. 1.277.

9. Infrações condominiais: 1336 § 2º:

A convenção pode prever multa por infração de suas imposições, bem como do Regimento, caso em que o síndico pode aplicar a multa. Se a convenção não prevê, a Assembléia poderá estipular a multa, pelo voto de 2/3 dos condôminos restantes.

Limite da multa: cinco vezes o valor da contribuição mensal de condomínio.

Há ainda outra multa possível: 1337 - por deliberação de ¾ dos condôminos, eles poderão impor multa de até 5 vezes o valor da contribuição mensal, ao condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio. Ou seja, em caso de infração aplica-se a multa do 1336 § 2º. Em caso de reiteração aplica-se a multa do 1337.

Há quem entenda que aplica-se a multa do 1337 no caso de condômino inadimplente (Tartuce, p. 292).

Há, ainda, penalidade ao condômino antissocial. 1337 parágrafo único, que dá a entender que o síndico deverá aplicar a multa, que depois deverá ser confirmada pela assembleia.

A multa é de até 10 vezes o valor da contribuição mensal.

Esta multa deve estar prevista na Convenção?

Carlos Roberto Gonçalves sugere que sim (p. 416).

Kênio Pereira entende que não. A multa deve ser aplicada pelo quórum de ¾ dos condôminos na ausência de previsão da convenção. Mas se a convenção previr, a multa pode ser aplicada até mesmo somente pelo síndico, mas sempre garantido o direito de defesa do condômino.

Enunciado 92 do CJF:

As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.

O condômino anti-social pode ser compelido a deixar o edifício?

A lei não autoriza...

Nelson/Cristiano Chaves, José Fernando Simão e Kênio Pereira entendem que sim, com base na tutela dos direitos da personalidade, intimidade, privacidade etc. Enunciado 508 da IV Jornada de Direito Civil:

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. , XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Carlos Alberto Dabus Maluf e Flávio Tartuce entendem que não.

Administração do condomínio: síndico, que pode ou não ser condômino.

Legitimação passiva do condomínio: art. 12, inc. X CPC.

10. Realização de Obras no Condomínio

O art. 1.341, do Código Civil, trata com especificidade da realização de obras no condomínio, dele apurando-se que:

a) as obras destinadas á realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas "as que têm por escopo tão-somente dar comodidade áquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa dependendo do voto de aprovação de 2/3 dos condôminos, no mínimo";

b) a realização de obras denominadas úteis, ou seja, "as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos";

Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342 faz exigir duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos á livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem á comunhão.

c) em relação á realização de obras que se constituam em necessárias, isto é, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, § 3º, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu § 1º, que o síndico pode determinar a sua execução, independentemente de autorização dos condôminos. Em se omitindo este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. A observar, ainda, que:

  • se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execução (síndico, ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente a reunir-se em assembléia especial;
  • se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em custos elevados, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembléia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo síndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condôminos);

Enquanto anotado por nosso legislador a expressão "urgente" e "despesas excessivas", conforme citações feitas a cargo dos §§ 2º e , do art. 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condôminos, alicerçados entre o que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio, consistente na delimitação. E também que se delimite, como acima referimos, um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessivas.

Dispõe, enfim, o § 4º, do citado dispositivo legal que, aquele que ás suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção. Se, no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que em benefício de todo o condomínio.

11. Assembléias

Em assembléias reunir-se-ão os condôminos, cuja competência, forma de convocação e quorum exigido para as respectivas deliberações, deverá restar ajustado na convenção do condomínio, conforme leciona o inciso III, do art. 1.334, do CC.

11.1 Espécies:

a) assembléia geral ordinária - exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por um quarto dos condôminos. Havendo omissão destes, poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a quem incumbirá decidir quanto a esta questão. A finalidade precípua dessa assembléia consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas do administrador, de eventual eleição de seu substituto e, ainda, na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno.

b) assembléia geral extraordinária - quando se fizer necessário tratar de assuntos afetos á vida condominial, esse tipo de assembléia poderá ser convocada pelo síndico, ou por um quarto dos condôminos.

11.2 Modo e Forma de Convocação

Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a assembléia que ali especifica, portanto, a assembléia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembléia geral extraordinária, deve ser obedecida á mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembléias sem distinção em deferência á espécie, como acima se procurou identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.

Quanto á forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembléia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto á forma de convocação das assembléias deverão ser objeto de tratar na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.

11.3 Quórum para Deliberações

Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:

a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;

b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto á cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar ás suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;

c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;

d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;

e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;

f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;

g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;

h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;

i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;

j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembléia, em primeira convocação, salvo quando exigido quorum especial;

k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembléia, em segunda chamada, salvo quando exigido quorum especial.

l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto á reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.

Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção ás frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC.

Nesse aspecto, aborda LOPES, com propriedade que, "assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina" maioria de um só ". Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso á via judicial para" pôr cobro á situação anômala como essa ".

Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo ás vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.

6 Extinção do Condomínio

Consisti em condomínio em edifício de apartamentos um condomínio especial ou forçado, não pode os condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. De modo que, enquanto o prédio subsistir em caráter coletivo, o condomínio é inextinguível.

Os fatos de extinção dessa modalidade de condomínio são a desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC, art. 1.358); confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa; destruição do imóvel por qualquer motivo (art. 1.357, parte do CC); demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade ou por ameaça de ruína (CC, art. 1.357, parte); alienação ou reconstrução de todo o prédio, com aprovação dos condôminos, que representem metade mais uma das frações ideais. Determinada a reconstrução, o condômino poderá eximir-se do pagamento das despesas referentes, alienando seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial. Se a venda se der, haverá preferência ao condômino em relação ao estranho e o preço alcançado será repartido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias (CC, art. 1.357, §§ 1º e ).[31]

Bem como toda realidade fática, o condomínio horizontal pode perecer-se, ainda que seja criado sem prazo determinado.

Na desapropriação, os valores das unidades autônomas pertencerão a cada titular, repartindo-se por rateio o equivalente ás partes comuns. Divide-se a indenização pelas respectivas quotas.

No caso de destruição de menos 2/3 da edificação, o sindico solicitaria o recebimento do seguro e a reconstrução e reparos. Dois terços dos condôminos representado fração ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de insegurança ou insalubridade. Assegurava-se o direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela maioria. A alienação total do edifício também era autorizada pelos votos dos 2/3 mencionados, correspondendo a 80% do terreno e frações ideais.

No art. 1.357 do Código Civil, assinala que, se a edificação for total ou respeitosamente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberação em assembléia sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. A solução é mais realista do que a lei anterior, pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser inviáveis nessa situação trágica. O código traduz de forma mais eficiente o direito das minorias. Como a reconstrução, dar a entender, investimento considerável para cada condômino, ele poderá eximir-se do pagamento, cedendo seu direito a outros condôminos, mediante avaliação judicial. A preferência na aquisição será dos outros condôminos, e na falta de interesse deles, poderá adquirir a quota um estranho. O valor apurado será dividido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades. Poderá, contudo, a assembléia dar outro destino a essa verba. Na hipótese de desapropriação, a indenização será racionada também a cada condômino, na proporção de sua respectiva unidade.[32]

Todas as características do sistema procedem da necessidade da existência de partes comuns, inalienáveis separadamente dos apartamentos, e utilizáveis por todos. Destruído o prédio, o terreno que, por ficção legal, era acessório do principal, cobra sua qualidade de principal e os donos se encontram na situação de condôminos na forma tradicional.[33]

Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo o prédio e de se haver estipulado a reconstrução, o primeiro condomínio em edificações se aboliu, com a destruição do prédio; um outro poderá surgir com a construção nova, mas aquele originário se acabou. Este novo condomínio pode ser material e juridicamente idêntico ao anterior, mas é um novo sistema, porque o condomínio em edificações, com suas disposições, regras e especialidade, decorre de uma situação de necessidade que implica a existência das partes comuns e dos direitos mútuos, de tal modo essencial para ele como as ruas o são para uma cidade ou o alimento para o organismo. Destruída a cidade, morto o organismo, derrubada a edificação, as ruas, o alimento e as partes comuns do prédio perdem sentidos.

O Condomínio Edilício, além disso, extingue-se pela deliberação dos condôminos, cuja unanimidade decidiu decompor o prédio num condomínio de forma tradicional, cada proprietário tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia dos apartamentos; anula-se a Convenção Condominial, e desaparece o Regime de Condomínio Edilício.

O efeito primeiro é a imediato caso do principio de que ninguém pode ser forçado a continuar em condomínio. Claro que o prédio continuara a ser indivisível, por força de sua natureza, não mais da lei. Mas, tendo em vista tal circunstância, qualquer condômino pode requerer a venda da coisa e divisão do preço, nos arts. 1.322, caput, do Código Civil. Essa hipótese, todavia, será extremamente incomum.

O condomínio extingue-se, ainda, pela concretização numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos. Um proprietário poderá ir adquirindo as unidades de seus consortes; e, como as partes comuns e o terreno são acessórios do principal, apartamentos e andares, período abordará em que aludido adquirente se tornará dono de todo. Nessa ocasião, feitas as declarações necessárias, terá desaparecido o regime de condomínio edilício.

DIREITOS DE VIZINHANÇA

Propriedade não é absoluta.

Idéia principal: conciliação dos interesses entre vizinhos, através da imposição de sacrifício ou limitação, em benefício da harmonia social.

Ao mesmo tempo, as limitações e incômodos inerentes à vida social não merecem a intervenção dos direitos de vizinhança.

A Utilização da propriedade não pode constituir moléstia para o vizinho.

Art. 1.277. Há proteção do proprietário e também do possuidor.

Critérios para definir o que é uso anormal da propriedade: art. 1277, par. único. Inovação do NCC. Nas relações vizinhança sempre haverá algum incômodo que deverá ser tolerado entre vizinhos como meio mínimo de convivência.

Uso anormal: desrespeito ao sossego, segurança e saúde dos confinantes. Ex: ruídos excessivos, festas noturnas, emissão de fumaça ou fuligem, gases tóxicos, poluição de águas, criação de animais que exalem mau cheiro etc.

Vizinhos não são somente os imóveis contíguos, mas também aqueles mais distantes, mas atingidos pelo distúrbio. Não precisa haver contiguidade.

Art. 1.278: relatividade na repressão do uso anormal da propriedade: algumas interferências podem ser de interesse público. Não sendo possível a cessação das interferências, indeniza-se, pois, em certas situações, o incômodo deve ser tolerado em nome do interesse público. Poderá haver, nestes casos, indenização (art. 1278). Ex: hospital é construído ao lado de minha casa, emitindo gases poluentes (Venosa, 2004, p. 364/365.) “De qualquer modo, a manutenção do incômodo somente pode ser autorizada em última hipótese, quando se torna impossível sua paralisação ou mitigação.” (Idem, p. 365.)

Art. 1279. Ainda que por determinação judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir sua redução quando possível, se, por exemplo, o desenvolvimento tecnológico o permitir. Sempre que for possível cessar as interferências, assim deve ser feito. Trata-se de um caso de exceção à regra da coisa julgada (idem, p. 365).

Segundo Caio Mário, o artigo quer dizer que a sentença que decide conflito de vizinhança deve impor medidas que reduzam as interferências (ex: filtro em chaminé, definição de horário de trabalho de fábrica etc) ou as eliminem.

Pode ser que haja indenização exclusivamente moral decorrente do mau uso da propriedade (Venosa, p. 365.)

Teoria da pré-ocupação: muito utilizada no passado, determina que aquele que se instala depois de estabelecido certo uso pelo proprietário vizinho não tem o direito de alterar o estado de coisas preexistente.

Atualmente entende-se que não é absoluta, mas influi sobre o grau de tolerância sobre a utilização preexistente. “Não é o fato de uma indústria ter-se instalado em local ermo, posteriormente urbanizado, que lhe dará o direito de emitir gases poluentes, sem a devida filtragem, por exemplo.” (Venosa, p. 367.)

1280: o proprietário ou possuidor não precisa aguardar que se concretize o dano, mas pode se resguardar do dano ainda não ocorrido (dano infecto ou iminente).

Ou seja, há três ações à disposição do vizinho prejudicado:

1 – Ação cominatória – visa a abstenção do ato, sob pena de multa diária

2 - Ação de nunciação de obra nova ou embargo de obra nova: art. 934 e seguintes do CPC.

Ação que visa combater a ofensa à posse por obras vizinhas, visando interromper a obra que causa dano. Depende do exame de posturas municipais, regras de direito de vizinhança, de direito de construir etc. É ação real, pois em princípio visa proteger a propriedade. Mas pode ter a posse como fundamento.

A ação deve ser ajuizada no curso da obra. Se já terminada, não é mais cabível a ação. Caberá ação para desfazer a coisa, ação comum de obrigação de fazer com preceito cominatório (ex: art. 461 do CPC) – ação demolitória.

O imóvel vizinho não precisa ser necessariamente o contíguo.

Pedidos: liminarmente, a suspensão da obra (937 CPC), e, ao final, a reconstituição, modificação ou demolição do que tiver sido feito em detrimento do prédio prejudicado, mais pena pela inobservância do preceito.

Embargo extrajudicial: art. 935. Para casos de obras iniciadas à noite, em feriados etc, de pouca aplicabilidade prática.

Possibilidade do réu retomar a obra, por sua conta e risco: 940.

2 - Se a obra já estiver finda, violando direitos de vizinhança: ação demolitória e perdas e danos. Art. 1.312. Cabível também em caso de muro construído no local indevido.

Ação demolitória: movida contra o responsável pela edificação ilegal. Esta ação tem prazo decadencial de ano e dia a contar da conclusão da obra (expedição do “habite-se”). Art. 1302.

Após o prazo, o vizinho inerte não poderá edificar sem atender ao disposto no 1.301, ou seja, terá que respeitar as normas de construção em relação à nova construção irregular.

3 - Ação Indenizatória: em caso de conduta ilícita, dano, nexo de causalidade e culpa ou dolo do agente.

Art. 1281, CC: o proprietário ou possuidor, ainda que não tenha direito de impedir a realização de obras no prédio vizinho quando legalmente admissíveis, pode impor ao que as realizar as medidas hábeis a evitar prejuízo eventual (ex: muros de arrimo, telas de proteção, escoramentos etc.). Segundo Tartuce e Simão, o artigo refere-se a garantias jurídicas e financeiras contra o prejuízo eventual - cabimento de ação de dano infecto (2013, p. 226).

Árvores limítrofes:

Art. 1282: árvore cujo tronco esteja na linha divisória de dois prédios presume-se em condomínio. Presunção juris tantum. Logo, nenhum dos confinantes poderá cortá-la sem a anuência do outro.

Árvore frutífera pertencente a um confinante que estende galhos e dá frutos sobre a linha divisória. Enquanto pendentes, os frutos são do dono da árvore e somente ele pode colhê-los. Mas somente pode entrar no terreno do vizinho com autorização. Se os frutos se desprenderem, pertencerão ao proprietário do terreno onde caírem. Art. 1284 do CC.

Se os frutos caírem em solo público, pertencem ao dono da árvore, incorrendo no crime de furto quem os colher.

Art. 1283 do CC: Árvore cujos ramos ou raízes transponham os limites do prédio, causando dano ou incômodo à propriedade vizinha. Dono do prédio invadido pode cortar, se a invasão estiver causando prejuízo; e se o proprietário da planta quiser evitar que o vizinho corte, ele mesmo deverá cortar.

Passagem forçada. Art. 1285 e seguintes.

Chamada de servidão legal. É, mais propriamente, restrição ao direito de propriedade no plano das relações de vizinhança.

Fundamento na solidariedade social. Utilizada para dar passagem a imóvel encravado, ou sem abastecimento de água, ou sem acesso a porto, mediante pagamento de indenização ao vizinho compelido a dar passagem.

Segundo Caio Mário, se houver qualquer saída do prédio vizinho, não haverá direito de passagem forçada, pois o imóvel não será encravado.

Nelson Rosenvald (p. 462), Venosa (p. 377) e Arnaldo Rizzardo entendem que, se a passagem for longa, penosa, estreita, perigosa e insuficiente para a utilização econômica e social do imóvel justifica-se a passagem forçada.

Enunciado 88 da I Jornada de Direito Civil:

O direito de passagem forçada (...) também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de exploração econômica.

Se surgir caminho, cessa o dever do vizinho de franquear a passagem.

Se a via a que a passagem forçada vai dar se fecha, o vizinho tem de conceder outra, desencravando novamente o prédio.

Se for possível o desencravamento por mais de um prédio, será obrigado o proprietário daquele que mais natural e facilmente se prestar à passagem. Art. 1285 par.1º.

O encravamento deve ser natural. Se um proprietário se colocou em situação de encravamento por ter vendido a parte do imóvel que dava saída para a rua, o vendedor pode impor a restrição em sacrifício ao direito do adquirente da parcela. Art. 1285 par.2º.

§ 3º - mesmo quando, antes da venda de parte do imóvel encravado, ele tinha passagem por outro imóvel vizinho, com a venda o comprador da parte terá que permitir passagem.

Passagem de cabos e tubulações.

Art. 1286 do CC: utilizada no caso de se necessitar atravessar o subterrâneo de um imóvel com cabos e tubulações. A instalação deve ser feita da forma menos gravosa à propriedade onerada, mas o proprietário é obrigado a tolerar a passagem de transmissões elétricas, cabos de telefonia, gás etc.

Dá direito a indenização ampla, que envolve o incômodo sofrido, o dano emergente (perda efetivamente sofrida) no local atravessado e a desvalorização da área remanescente.

Será cabível quando não houver outro modo de passagem dos cabos, ou quando o outro modo for excessivamente oneroso.

O proprietário do imóvel pode exigir a remoção dos cabos para outro local, arcando com as despesas. Art. 1286 par. único, in fine.

1287 do CC. Não somente em caso de grave risco, mas em qualquer caso de risco deve se aplicar o artigo.

Águas.

Tratadas pelo Código de Águas (Decreto nº 24.643/34). A matéria tratada no Código Civil diz respeito exclusivamente às questões relativas ao direito de vizinhança.

Art. 1288 do CC: O proprietário ou possuidor do prédio inferior em topografia é obrigado a receber e escoar as águas pluviais, nascentes ou correntes que escorram do superior, sem qualquer indenização.

O morador do prédio inferior não pode realizar obras que impeçam ou restrinjam o fluxo normal do escoamento das águas, mas pode realizar obras que aliviem seu terreno de danos causados pelo escoamento.

O morador do prédio inferior pode exigir a realização de obras no prédio superior, para reduzir o impacto da passagem das águas. O proprietário do prédio superior pode realizar drenos, sulcos etc para escoamento das águas, mas não pode proceder de modo a agravar a primitiva condição do prédio inferior, ou seja, não pode fazer obras que aniquilem a funcionalidade do inferior. Art. 1288.

Art. 1289 do CC: qualquer atuação humana que resulte em curso de águas ao prédio superior (cultura de arroz, uso de máquinas, bombas, cisternas etc) dá direito ao morador inferior de exigir que elas sejam desviadas, ou, caso as aceite, receba indenização pelos prejuízos e desvalorização do imóvel. O dono do prédio inferior não é obrigado a suportar o fluxo de água do prédio superior que para ali não tenha ido por força da natureza. Dispositivo individualista, criticado por Marco Aurélio Bezerra de Melo e Tartuce, pois pode impedir a melhor exploração do prédio superior em nome do conforto do inferior (Tartuce, 2013, p. 233).

O proprietário do prédio superior tem direito de utilizar as águas pluviais e nascentes que brotam em seu terreno, mas não pode impedir o curso das águas remanescentes ao terreno inferior. Art. 1290 do CC. O dono do prédio inferior tem direito de receber as águas supérfluas.

Imóvel superior não pode poluir o curso d’água destinado ao prédio inferior, qualquer que seja a origem das águas (ex: esgoto). Art. 1291 do CC. Não apenas as águas essenciais devem ser mantidas limpas, mas todas as águas, segundo o art. 225 da CF.

Enunciado 244 III Jornada de Direito Civil:

O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras necessidades da vida.

Art. 1292 do CC: Proprietário pode represar água (barragens, açudes etc), mas se as águas represadas invadirem o prédio vizinho, ele responde, deduzido eventual benefício que o vizinho invadido tenha tido.

Arts. 1293 a 1296 do CC: “servidão” de aqueduto: direito de canalizar e levar águas através de prédios alheios, indenizando os prédios por onde passaram os canos, e, se for o caso, indenizando os prejudicados (infiltração, vazamentos etc).

Independe do consentimento dos proprietários dos prédios alheios. Enunciado 245 III Jornada Direito Civil:

Muito embora omisso acerca da possibilidade de canalização forçada de águas por prédios alheios, para fins da agricultura ou indústria, o art. 1.293 não exclui a possibilidade da canalização forçada pelo vizinho, com prévia indenização dos proprietários prejudicados.

Limites entre prédios e direito de tapagem:

Segundo o art. 1297 do CC, todo proprietário tem direito de tapagem, que consiste na faculdade de cercar, murar ou tapar (colocar tapume, vedação) o seu prédio.

Todo proprietário tem a faculdade de obrigar seu confinante a proceder com ele à demarcação entre dois prédios, estabelecendo por onde deve passar a linha divisória: ação demarcatória (art. 946, I CPC). Cabível quando entre os prédios não há nem nunca houve a fixação da linha demarcatória; ou quando as partes definiram o traçado da linha, e um deles removeu ou alterou; ou no caso dos marcos terem sido destruídos, desapareceram ou se tornaram confusos. Neste caso, trata-se de ação para aviventação de marcos divisórios.

CPC, arts. 950 e segs.

Art. 1297 do CC: árvores e plantas que servem de marco divisório só podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo entre os proprietários.

§ 3º - cercas para conter animais de pequeno porte.

Art. 1298 do CC: critérios para definir os conflitos de limites. Posse justa: 1200 CC.

Direito de construir.

O proprietário tem o direito de construir em seu imóvel, respeitados os direitos de vizinhança e as regras administrativas que determinam exigências técnicas, sanitárias e estéticas. Art. 1.299 do CC.

Bens jurídicos protegidos: saúde, sossego, segurança (privacidade).

Logo, tanto a administração quanto particulares podem embargar obras e construções:

  • se a obra invade área do particular;
  • se o prédio despeja água sobre seu terreno;
  • para impedir que na edificação urbana levantada se abra janela, terraço ou varanda a menos de 1.5 metro da linha divisória (art. 1.301) em terrenos urbanos;

Exceções:

- óculos para luz, art. 1301 § 2º.

- Existência de rua entre os dois prédios.

Mesma ideia da Súmula STF nº 120 - 13/12/1963

Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele.

Permite que se ergam paredes de vidro translúcido a menos de metro e meio, pois não permitem que a privacidade seja devassada.

Art. 1301 § 1º do CC- para janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como janelas perpendiculares, o recuo necessário não é de 1,5 metros, mas sim de 75 cm.

A Súmula nº 414 do STF, de 01/06/1964, determinava:

Não se distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem.

Já com o NCC, “... a incidência da súmula é relativizada, no que tange à visão oblíqua, pois o § 1º do art. 1.301...” (Nelson e Cristiano, p. 479.)

Lei municipal pode ampliar a distância entre construções de prédios vizinhos.

Art. 1302 do CC: se o vizinho prejudicado, durante o prazo decadencial de ano e dia a contar da conclusão da obra (expedição do “habite-se”), fica inerte e não move a ação demolitória, firma-se o direito do dono da obra, que se transforma em verdadeira servidão de continuar com a janela no estado em que a colocou.

E o vizinho prejudicado, depois do prazo, se quiser construir, deverá obedecer as distâncias previstas no 1301, apesar de o dono da obra não ter obedecido, ou seja, o vizinho prejudicado terá que respeitar as normas de construção em relação à nova construção irregular.

Mas, se um imóvel tem vãos, aberturas para luz etc, o vizinho pode, a qualquer momento, erguer sua edificação ou contramuro, mesmo que vede a claridade do outro. Art. 1302 par. único.

Meio processual para parar a obra: ação de nunciação de obra nova.

Se a obra já estiver finda, violando direitos de vizinhança: ação demolitória e perdas e danos. Art. 1.312.

Ação demolitória: movida contra o responsável pela edificação ilegal.

Se a edificação for rural, não pode ser erguida a menos de 3 metros do terreno vizinho. Art. 1303.

Além das normas previstas no Código Civil, leis de natureza de direito administrativo e até mesmo normas determinadas pelo loteador, registradas no Cartório de Registro de Imóveis, podem trazer exigências que deverão ser obedecidas, mesmo que não estejam no Código.

Art. 1304 a 1308 do CC– regulação das paredes compartilhadas por mais de uma construção (parede-meia). Hoje em dia tem pouca utilidade.

Aplicável nas cidades, vilas e povoados onde a construção é adstrita a alinhamento (1304).

Ideia básica é a divisão do custo da parede entre os dois proprietários. Se um constrói primeiro e o outro pretende construir posteriormente, utilizando este muro como estrutura, ou seja, travejar a parede previamente construída, o segundo que construiu deve indenizar o primeiro pela metade do valor da parede – 1.305.

Se a parede não suporta ser travejada, o segundo a construir deverá prestar caução ao primeiro. 1305 par. único.

A parede-meia pode ser utilizada por ambos, mas, em caso de utilização que possa comprometê-la, o interessado deverá ter a autorização do outro.

PROTEÇÃO DA PROPRIEDADE.

Direito de reaver a coisa - vindicatio:

Ação reivindicatória.

Pressuposto básico: jus possidendi, ou seja, a propriedade. O autor da reivindicatória deve ter a propriedade atual. Pede-se a posse com base na propriedade. É a ação do proprietário não possuidor, contra o possuidor ou detentor que injustamente possui ou detém a coisa.

Segundo Arnaldo Rizzardo (p. 214), não importa que o domínio (domínio = propriedade) esteja estabelecido em condomínio.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25.nov.2015.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. São Paulo: Editora Saraiva, 2011.

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais, 7ª ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.

FIÚZA, César. Direito Civil: curso completo/César Fiuza. 17 ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais; Belo Horizonte: Del Rey Editora, 2014

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, 10ª ed. São Paulo: Editora Atlas, 2010.

  1. Pós-doutoranda pela Universidade Federal da Bahia – UFBA. Doutora em Direito Privado pela PUC Minas. Mestre em Direito Privado pela PUC Minas. Professora de Direito Civil do Instituto J Andrade e da Faculdade Del Rey. Tutora de Direito do Consumidor e de Temas de Propriedade Intelectual e Industrial na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Gama Filho. Especialista em Educação à distância pela PUC Minas. Especialista em Direito Público – Ciências Criminais pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus. Bacharel em Administração de Empresas e Direito pela Universidade FUMEC. Assistente de Desembargador do TRT da 3ª Região. E-mail: [email protected]

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