jusbrasil.com.br
26 de Junho de 2022

STJ: o locador pode exigir o reajuste do valor do aluguel, mesmo após longo período de inércia, inocorrência da supressio

REsp 1.803.278, julgado em 17/09/2019

A inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo período de tempo suprime o direito à cobrança em relação a valores pretéritos, contudo, não impede a atualização dos aluguéis, a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário. Foi pela inocorrência da supressio, o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Pois bem.

A inércia ou a omissão humana em relação a atos, fatos e procedimentos tem efeitos jurídicos que podem ser indesejáveis, razão pela qual importante se faz tecer algumas linhas sobre o tema.

No direito contratual, a penalização do credor pelo não exercício de um direito por determinado lapso temporal é tema polêmico, sobretudo, pelo fato de que o estado de inércia pode suprimir a possibilidade de exigir eventual benefício advindo da relação jurídica pactuada.

Vamos definir, brevemente, os institutos da supressio e surreccio

SUPRESSIO E SURRECCIO

Decorrente da teoria dos atos próprios, alguns institutos se apresentam à concreção do princípio da boa-fé objetiva, a fim de evitar comportamentos humanos contraditórios no âmbito dos negócios jurídicos, são eles: a)venire contra factum proprium”; b) "tu quoque"; c)supressio”; d)surrectio”.

Aqui, ficaremos restritos à “supressio” e à “surrectio”.

O conceito de tais institutos se relaciona diretamente com a análise da postura das partes envolvidas no negócio jurídico, especificamente, em relação a determinada passagem de tempo, isto é, se uma conduta continuada ou a inércia de uma das partes gerar uma legítima expectativa na outra, a execução pode ser mantida na forma como vem sendo realizada, ainda que não tenha sido contratada.

Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Peixoto Braga Neto definem a “supressio” como o fenômeno da perda, supressão, de determinada faculdade jurídica pelo decurso do tempo (BRASIL, 2014).

A “surrectio”, por sua vez, se refere à ampliação do conteúdo do negócio jurídico, em razão do comportamento da parte que gera a legítima expectativa da existência de um direito não expressamente avençado.

Assim, observa-se a forma como o negócio jurídico vem sendo conduzido, pois o conceito da “surrectio” permite concluir pelo surgimento de um direito não firmado entre os envolvidos, em função do comportamento costumeiro.

Exemplo clássico da supressio e suprectio está descrito no art. 330 do Código Civil, que estabelece: “O pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato” (BRASIL, 2002).

Em linhas simples, seria uma parte ganhando direitos, porque a outra se manteve inerte, no que se refere à exigência do estritamente contratado.

Enfim, no caso do art. 330 do CC/02, o credor perdeu seu direito de exigir o pagamento no local contratado, porque recebeu em local diverso, isto é, autorizou conduta diferente da contratada, de forma reiterada, e, com isso, perdeu o seu direito de exigir aquilo que foi expressamente acordado.

Nesse contexto, a inércia do credor, por não constituir em mora o devedor (art. 394 do CC), gera a expectativa de que este pode efetuar os pagamentos sucessivos no lugar em que vem sendo realizado, perdendo o credor o direito de exigir o pagamento no local pactuado. Suprime-se, portanto, a cláusula contratual que estabelecera determinado local de pagamento.

Definidos os institutos, verifica-se, que, no caso de pagamento de alimentos espontâneos, o STJ decidiu pela inocorrência da supreccio, senão vejamos:

No dia 17/09/2019, em julgamento do REsp 1.803.278, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou o acórdão decorrente do TJPR, para estabelecer que o locador pode reajustar aluguel mesmo após 05 anos de inércia no tocante a exigência do direito contratual.

Em suas razões recursais, a locadora defendeu a inaplicabilidade da supressio, no tocante aos reajustes anuais previstos no contrato de locação, que, por equívoco, não foram cobrados pelo locador durante o período de 5 (cinco) anos.

Asseverou, ainda, que "não se tem por razoável entender que a recorrida pudesse supor que a ausência de cobrança dos reajustes anuais automáticos, previstos em contrato, representariam renúncia de tais valores pela recorrente" (fl. 702 e-STJ).

A locatária, por sua vez, defendeu que a inércia da recorrida (locadora) em aplicar os reajustes contratuais acarreta também a incidência de supressio em relação aos valores cobrados após a notificação extrajudicial.

Acrescenta que "se há perda do direito, supressão, redução do conteúdo obrigacional, há extinção da obrigação sobre a qual incide a supressio! Por isso, quaisquer valores decorrentes da obrigação em questão são inexigíveis, passados e futuros" (fl. 785 e-STJ).

O Tribunal de origem não admitiu o apelo especial da locadora, ascendendo os autos ao Superior Tribunal de Justiça com o agravo em recurso especial (fls. 843-854 e-STJ).

A relatoria deu provimento ao agravo para determinar a conversão em recurso especial com vistas ao melhor exame da controvérsia.

Pois bem.

Como se observa, os dois recorrentes debatem a aplicação, ou não, do instituto da supressio, no tocante à cobrança de reajuste de aluguéis pretéritos, bem como em relação aos reajustes anuais previstos em contrato de locação, que não foram exigidos pelo locador durante o período de 5 (cinco) anos, senão vejamos:

Da possibilidade de reajuste do aluguel e da aplicação do instituto da supressio

Os dois recorrentes debatem a aplicação, ou não, do instituto da supressio no tocante aos reajustes anuais previstos em contrato de locação, que não foram cobrados pelo locador durante o período de 5 (cinco) anos.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, argumentou que a conduta omissiva da locadora, que durante cinco anos de relação jurídica não exigiu o pagamento dos contratados reajustes anuais dos valores locatícios, não enseja a aplicação do instituto da supressio, nesse aspecto.

O ministro entendeu que:

"destoa da realidade supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação
Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual.
No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos".

Para Cueva:

"impedir o locador de reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia. Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo tempo de 20 (vinte) anos.
Além disso, não é razoável supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação.
De fato, a supressio procura sancionar a inércia do titular do direito não reivindicado e visa, em último grau, proteger a legítima confiança despertada em terceiros.
Todavia, no caso, não se pode concluir que o locatário tinha plena convicção de que o valor do aluguel não seria mais reajustado, ainda mais quando faltavam aproximadamente 15 (quinze) anos para o término do contrato após a notificação.
Ademais, segundo precedente da Terceira Turma desta Corte, a incidência da supressio tem como pressuposto" conduta manifestamente desleal "(AgInt no REsp 1.471.621/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 9/11/2017, DJe 23/11/2017). Porém, não ficou evidenciado indícios de conduta abusiva por parte do locador que tenha ofendido a confiança do locatário.
Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano na análise da prova, entendeu que a atitude da locadora - Alvear Participações S.A. - não pode ser interpretada como desinteresse do direito de exigir a atualização dos aluguéis ao logo de todo o contrato, mas somente da quantia anterior à notificação.
Nesse cenário, suprimir o direito do locador de pleitear os valores pretéritos, inclusive em decorrência do efeito liberatório da própria quitação, e permitir a atualização dos aluguéis após a notificação extrajudicial é a medida que mais se coaduna com a boa-fé objetiva.".

Desta feita, o STJ manteve a decisão do tribunal de origem- TJPR, que entendeu que locador não pode cobrar o valor referente aos reajustes retroativos. Contudo, não seria razoável supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis.

Acesse o link REsp 1.803.278 e leia o inteiro teor do voto do ministro Cueva.

Informações relacionadas

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 3 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1803278 PR 2019/0071035-1

Yago de Carvalho Vasconcelos, Advogado
Artigoshá 2 anos

O reajuste de aluguel previsto em contrato pode tornar-se inexigível se não cobrado oportunamente

Leandro Mignot Bernardi, Advogado
Artigoshá 6 anos

O Instituto da Supressio no Direito Civil

[Modelo] Impugnação à Contestação

STJ: pagamento espontâneo de alimentos depois do término da obrigação não gera compromisso eterno, inocorrência de surrectio

0 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)